MaPrimeRénov’ financiert de energie-renovatie van woningen in Frankrijk, maar de reikwijdte sluit formeel secundaire woningen uit. De eis dat de woning minstens acht maanden per jaar als hoofdverblijf wordt gebruikt, versterkt sinds de begrotingswet voor 2024, sluit de deur voor elke vakantiewoning of occasioneel pied-à-terre. Voor eigenaren van secundaire woningen bestaan er andere mechanismen, minder bekend en vaak slecht begrepen.
Verlaagde BTW op werkzaamheden in secundaire woningen: wat is er veranderd in 2025
De meest toegankelijke fiscale hefboom om een secundaire woning te renoveren blijft de verlaagde BTW. Twee tarieven bestaan naast elkaar: 10 % voor klassieke verbeteringswerken en 5,5 % voor energie-renovatie werken. Beide zijn van toepassing zonder voorwaarde van hoofdverblijf, op voorwaarde dat de woning meer dan twee jaar oud is en bestemd is voor bewoning.
Ook interessant : Hoe werkbroeken in de wasmachine te wassen?
Het tarief van 5,5 % dekt onder andere thermische isolatie, de installatie van een warmtepomp of de vervanging van een verwarmingssysteem door een efficiënter apparaat. De noodzakelijke werkzaamheden, zoals de aanpassing van het elektriciteitsnet voor de installatie van een warmtepomp, profiteren ook van dit verlaagde tarief.
Een recente wijziging verdient het om vermeld te worden. Sinds 1 maart 2025 is de oude papieren BTW-attestatie afgeschaft. Deze is vervangen door een eenvoudige verplichte vermelding op de offerte en de factuur, waarin wordt aangegeven dat aan de voorwaarden voor geschiktheid is voldaan. Deze administratieve vereenvoudiging vermindert de papierwerk voor de eigenaar en de vakman. Het is voldoende om te controleren of de professional deze vermelding correct in zijn documenten opneemt.
Aanvullende lectuur : Hoe succesvol te investeren in verhuur en het beheer van uw verhuur te optimaliseren
Eigenaren die overwegen gebruik te maken van een subsidie voor de renovatiepremie voor secundaire woningen ontdekken vaak dat de verlaagde BTW de basis vormt van hun financiële opzet, gezien het gebrek aan toegang tot MaPrimeRénov’.
CEE-premie voor een secundaire woning: voorwaarden en werkelijke limieten
De energie-besparingscertificaten (CEE) vormen het belangrijkste directe subsidie-instrument dat toegankelijk is voor secundaire woningen. Het mechanisme steunt op energieleveranciers, die een deel van de renovatiewerkzaamheden financieren om hun wettelijke energie-besparingsdoelstellingen te behalen.
De CEE-premie is open zonder inkomensvoorwaarden. Alle eigenaren kunnen hierop aanspraak maken, ongeacht hun belastbaar inkomen. De in aanmerking komende werkzaamheden bestrijken een breed scala:
- Isolatie van zolders, muren of vloeren, op voorwaarde dat de materialen voldoen aan de minimale thermische prestaties die door de regelgeving zijn vastgesteld
- Vervanging van een verwarmingssysteem door een efficiënter apparaat (warmtepomp, biomassa-ketel, gecertificeerde houtkachel)
- Installatie van een regeling of programmeringssysteem voor de verwarming
Het inschakelen van een gecertificeerde RGE-vakman is verplicht om de uitbetaling van de premie te activeren. Deze eis geldt uniform, ongeacht of de woning een hoofd- of secundaire woning is. Een ondertekende offerte vóór de aanvraag van de premie kan leiden tot verlies van de premie: de chronologie van de procedure is strikt.
Daarentegen zijn de verhoogde premies (“steun”) soms gereserveerd voor specifieke trajecten. De bedragen variëren afhankelijk van de gevraagde energieleverancier en de aard van de uitgevoerde actie. Het vergelijken van verschillende aanbiedingen voordat men zich verbindt, blijft een nuttige voorzorgsmaatregel, aangezien de verschillen in premie voor dezelfde klus aanzienlijk kunnen zijn.
Onroerendezaakbelastingvrijstelling en lokale subsidies: onderbenutte mogelijkheden
Sommige gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden bieden een gedeeltelijke of totale vrijstelling van onroerendezaakbelasting aan eigenaren die energie-renovaties uitvoeren. Dit systeem is niet beperkt tot hoofdverblijven. De invoering hangt af van een besluit van de lokale overheid, wat betekent dat de vrijstelling in sommige gemeenten bestaat en in andere niet.
Om te weten of uw gemeente dit systeem aanbiedt, moet u de lokale belastingdienst of het gemeentehuis raadplegen. De vrijstelling betreft doorgaans het gemeentelijke deel van de onroerendezaakbelasting, voor een periode van drie tot vijf jaar na de werkzaamheden. De werkzaamheden moeten een minimaal bedrag bereiken, dat varieert afhankelijk van de besluiten.
Subsidies van lokale overheden
Regio’s, departementen en gemeenschappen van gemeenten bieden soms aanvullende subsidies voor de energie-renovatie van secundaire woningen. Deze systemen zijn zeer heterogeen van het ene gebied naar het andere. Sommige regio’s richten zich op thermische doorlatende woningen, ongeacht de status van de woning, terwijl andere hun subsidies reserveren voor hoofdverblijven.
Er is geen nationale balie die deze lokale subsidies centraliseert. De procedure verloopt via direct contact met de diensten van de betrokken gemeente of via de adviesruimtes van France Rénov’, die beschikken over een kaart van de beschikbare subsidies per gebied.
MaPrimeRénov’ en secundaire woningen: waarom de uitsluiting aanhoudt
Het regelgevend kader van MaPrimeRénov’ vereist dat de woning wordt bewoond als hoofdverblijf gedurende minstens acht maanden per jaar. De eigenaar moet deze bewoning gedurende minstens drie jaar na de uitbetaling handhaven in het kader van het omvangrijke renovatietraject. Een achteraf controle kan leiden tot terugbetaling van de subsidie.
Deze uitsluiting betreft niet alleen klassieke vakantiewoningen. Een woning die een deel van het jaar als toeristisch verhuurd wordt, zelfs als deze de rest van de tijd door de eigenaar wordt bewoond, voldoet niet aan de eis als de persoonlijke bezetting onder de vereiste drempel blijft.
De beschikbare gegevens bieden geen basis om te concluderen of er een mogelijke evolutie van deze eis in de komende begrotingsteksten zal zijn. De wetgever concentreert de middelen op de renovatie van de hoofdresidential, die het grootste deel van het huishoudelijk energieverbruik vertegenwoordigt.
Combinatie van subsidies en financieringsstrategie voor een secundaire woning
De combinatie van verlaagde BTW, CEE-premie en onroerendezaakbelastingvrijstelling is mogelijk. Deze systemen vallen onder verschillende mechanismen en sluiten elkaar niet uit. Een eigenaar kan dus gelijktijdig van alle drie profiteren voor dezelfde klus, op voorwaarde dat hij de specifieke voorwaarden voor elk respecteert.
De subsidies die zijn gereserveerd voor hoofdverblijven zijn daarentegen niet toegankelijk:
- MaPrimeRénov’ (traject per gebaar en traject voor omvangrijke renovatie)
- Eco-lening met nul rente (eco-PTZ)
- Renovatievoorschot
De CEE-premie in combinatie met de BTW van 5,5 % blijft de meest voorkomende opzet om de kosten van een energie-renovatie in een secundaire woning te verlagen. Het verschil met de beschikbare subsidies voor een hoofdverblijf blijft aanzienlijk, wat sommige eigenaren ertoe aanzet hun woning opnieuw te kwalificeren voordat ze met de werkzaamheden beginnen, een juridisch gereguleerde optie die een effectieve wijziging van de fiscale domicilie vereist.