Die Immobilienpreise folgen nicht mehr einem einheitlichen Trend. Einige Gebiete steigen wieder an, während andere stagnieren oder weiterhin korrigieren. Für einen Investor hat sich die zentrale Frage geändert: Reicht die angegebene Bruttorendite noch aus, um eine Entscheidung zu treffen, oder muss man diese Rendite nun mit dem Zugangslevel des lokalen Marktes kombinieren, um die fragilsten Gebiete zu vermeiden?
Bruttorendite vs. Zugänglichkeit: zwei Betrachtungsweisen, die nicht dasselbe sagen
Die Bruttorendite bleibt der erste Reflex bei der Berechnung. Die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis, das Verhältnis scheint klar. Es verbirgt jedoch eine zunehmend ausgeprägte Realität: eine hohe Rendite signalisiert manchmal einen Markt unter negativem Druck, wo niedrige Preise eher ein strukturelles Desinteresse als eine Gelegenheit widerspiegeln.
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Im Gegensatz dazu bietet ein Markt, in dem die Zugänglichkeit tragbar bleibt (Verhältnis von Preisen zu lokalen Einkommen, das von den Haushalten noch absorbiert werden kann), eine stabilere Basis für die Mietnachfrage. Die Mieter können zahlen, potenzielle Käufer existieren, die Liquidität der Immobilie beim Wiederverkauf bleibt in Ordnung.
| Kriterium | Markt mit hoher Bruttorendite | Markt mit tragbarer Zugänglichkeit |
|---|---|---|
| Preis pro m² | Niedrig, oft in Korrektur | Moderat, stabil oder leicht steigend |
| Mietnachfrage | Variabel, manchmal fragil | Regelmäßig, getragen von der lokalen Beschäftigung |
| Vacancy-Risiko | Höher | Begrenzt |
| Liquidität beim Wiederverkauf | Niedrig bis mittel | Mittel bis gut |
| Erforderliches Kreditnehmerprofil | Weniger streng von den Banken geprüft | Akten besser bewertet |
Diese Tabelle trifft keine absoluten Entscheidungen, aber sie veranschaulicht, warum die Zugänglichkeit zu einem ebenso entscheidenden Auswahlfilter wie die Rendite wird. Ein Markt, in dem die lokalen Haushalte Schwierigkeiten haben, Wohnraum zu finden oder zu kaufen, verliert schließlich seine aktive Bevölkerung, was die gesamte Mietkette schwächt.
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Immobilienkreditbedingungen: eine strengere Auswahl zwischen Investorenprofilen
Die Zinssätze sind im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 und 2023 gesunken, aber die Banken haben die Schleusen nicht wieder geöffnet. Die Auswahl erfolgt nun viel mehr nach der Qualität der Akte als nur nach dem angebotenen Zinssatz.
Konkreter gesagt, unterscheiden die Banken zunehmend zwischen Kreditnehmerprofilen, mit einer wachsenden Prämie für die am besten strukturierten Akten. Ein Investor mit einem soliden Eigenkapital, einem Restbetrag nach der Transaktion und einem komfortablen Lebensunterhalt erhält deutlich günstigere Bedingungen als ein ähnliches Profil vor drei Jahren.
- Das Eigenkapital hat mehr Gewicht bei der Verhandlung des Zinssatzes: Akten ohne Eigenkapital werden nahezu systematisch für Mietinvestitionen ausgeschlossen.
- Die Konsistenz zwischen der prognostizierten Miete und dem lokalen Markt wird von den Bankanalysten überprüft, nicht nur vom Investor.
- Die Verschuldungsquote bleibt gedeckelt, aber die Art und Weise, wie die Mieteinnahmen in die Berechnung einfließen, variiert von Institut zu Institut.
Diese erhöhte Selektivität hat direkte Auswirkungen auf die Wahl der Märkte. Ein Investor, der ein Gebiet mit tragbarer Zugänglichkeit anvisiert, präsentiert der Bank ein glaubwürdigeres Dossier, da das Risiko von Leerständen dort als geringer wahrgenommen wird.
Angebotsmieten und laufende Mieten: eine Differenz, die die Gleichung verändert
Der Mietmarkt zeigt ein weniger kommentiertes, aber entscheidendes Phänomen für die Berechnung der tatsächlichen Rentabilität. Die Angebotsmieten steigen weiterhin, aber langsamer als die Mieten bestehender Mietverträge. Das bedeutet, dass der Mietdruck sich nach einer Phase starker Anspannung normalisiert.
Für einen Investor verändert diese Daten die Einkommensprognose. Wenn Sie heute kaufen und auf einen regelmäßigen Anstieg der Mieten setzen, der mit dem der letzten zwei Jahre vergleichbar ist, besteht das Risiko einer Überschätzung. Vorsicht ist geboten, um seinen Finanzierungsplan auf eine stabile Miete, gegebenenfalls sogar leicht unter der aktuellen Angebotsmiete, abzustimmen.
Im Gegensatz dazu hat diese Normalisierung einen positiven Einfluss auf die Stabilität der bestehenden Mieter. Ein Markt, in dem die Mieten nicht mehr explodieren, reduziert die Fluktuation, was die Leerstandszeiten und die Kosten für die Wiedervermietung verringert. Weniger Mietwechsel verbessert die Nettorendite, auch wenn die Bruttorendite stagniert.
Wohnimmobilienmarkt: Wiederbelebung in zwei Geschwindigkeiten und lokalisierte Risiken
Die Preiskorrektur, die seit 2022 eingeleitet wurde, betrifft nicht alle Segmente auf die gleiche Weise. Einige mittlere Metropolen erleben eine Kaufdynamik, die von soliden Fundamentaldaten (Beschäftigung, Demografie, Verkehrsinfrastruktur) getragen wird. Andere Gebiete, insbesondere abgelegene Randgebiete oder mittelgroße Städte mit rückläufiger Bevölkerung, sehen weiterhin, wie ihr Markt bröckelt.
Das Risiko einer lokalisierten Blase besteht auch in die andere Richtung. Mikro-Märkte, die von einem Modetrend (Homeoffice, wahrgenommene Lebensqualität) getragen werden, haben ihre Preise steigen sehen, ohne dass die lokalen Einkommen folgen. Wenn der Preis von den Einkommen des Gebiets abweicht, kommt die Korrektur schließlich.
Um dieses Risiko zu reduzieren, sollten drei Überprüfungen vor jedem Engagement systematisch durchgeführt werden:
- Das Verhältnis zwischen dem medianen Preis pro m² und dem medianen Einkommen der Haushalte der Gemeinde: Wenn es die regionale Durchschnittswerte deutlich übersteigt, ist der Druck künstlich.
- Die demografische Entwicklung in den letzten fünf Jahren: Eine Gemeinde, die Einwohner verliert, schwächt die Mietnachfrage.
- Das Volumen der aktuellen Transaktionen: Ein Markt, in dem sehr wenige Immobilien verkauft werden, signalisiert ein Liquiditätsproblem, keine günstige Seltenheit.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2026 basiert weniger auf der Suche nach der maximalen Bruttorendite als auf der Fähigkeit, Märkte zu identifizieren, in denen der Preis im Einklang mit den lokalen Einkommen bleibt. Es ist diese Kohärenz zwischen Preisen, Mieten und Zahlungsfähigkeit der Haushalte, die eine Investition über die Zeit schützt, viel mehr als ein auf einer Anzeige angegebener Renditeprozentsatz.